Bağ Bahçe Imarı

İmara açılması beklenen 2B’li, tapu tahsisli, tapulu arazilerde inşaata ne zaman başlanabilecek?

Kentsel Dönüşüm yasasındaki hareketlilik yeni yılda da kendini göstermeye devam ediyor. Vatandaşlarımız özellikle imarsız alanlardaki gelişmeleri merakla takip etmekteler. Bu süreçte  Avukat Kadir Kurtuluş’a yeni dönemde 2B’li, tapu tahsisli, tapulu ancak imara açılması beklenen arazilerde inşaata ne zaman başlanabileceğini sorduk. Kurtuluş :

&#;Bildiğimiz üzere Türkiye’de şehircilik, imar planlarına dayalı yapılaşma ve bu bölgelerdeki hak sahipliği; orman, tarım arazisi sınırları gibi konular tam çözüme kavuşturulamamış konulardır. Bu gibi alanlarda imar çalışmaları yapılarak kimi  2B’li, tapu tahsisli ya da tapulu fakat imarsız alanlar olarak yaşam ya da ticaret merkezlerine dönüşmektedir. Öncelikle 2B, tapu tahsis ve tapulu imarsızlar nedir bunu bir açıklayalım:

2B arazileri nedir? 

2B araziler, hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan ve tekrardan kazandırılamayan arazilerdir. Bahsi geçen kanunun 2/B maddesine göre ise; “31/12/ tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları, Orman sınırları dışına çıkartılır.&#;

Tapu tahsis nedir? 

Özellikle kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen sayılı yasa ile fazlasıyla gündeme gelen bir belge olmakla beraber bir mülkiyet hakkı olmayıp imar ve gecekondu mevzuatı çerçevesinde belediye, hazine gibi idarelerin sahip oldukları taşınmazlar üzerinde sayılı yasa ile kişilere hak sahipliği tanıyan bir şahsi haktır. Bu belgenin çıkarılmasındaki en büyük ihtiyaç ise sayılı yasa ile herhangi bir taşınmazı olmayan, ekonomik olarak durumları kötü olan kişilere ait yılı öncesine ait yapılarının yasal hale getirilerek bir defaya mahsus olmak üzere kullandıkları meskene ait mülkiyet sahibi olmasını yani “konut” sahibi olmalarını sağlamak olmuştur.

Tapulu imarsız arazi ne demektir? Henüz bir imar uygulamasına uğramamış fakat tapusu olan bölgelerdeki arazilere denir. Bu bölgeler tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık gibi üretim bölgeleri olabileceği gibi üzerinde plansız yapılaşmanın oluştuğu üretim yapılmayan alanlar da olabilir.

Yukarıda bahsettiğim 2B’li, tapu tahsis belgeli veya tapusuz arazilerdeki imar durumlarını vatandaşlarımız merakla takip etmektedir. İmar durumuna bağlı olarak konut ya da ticari yapılaşmanın olup olmaması bu bölgelerin nüfus yapılarında ya da ekonomik durumlarında büyük etkiler yaratacaktır.

Dolayısıyla tapulu, tapu tahsis belgeli veya 2B’li olsun ya da olmasın yapılaşma için bir bölgedeki mevcut imar ve harita planlarının incelenmesi, bir hata varsa düzeltilmesi, yada mevcutta imar olmayan bölgelerin ve bu bölgelerdeki yapıların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun oluşumunu sağlamak amacıyla bulunduğu yere göre belediye veya valiliklerce yapılan ve bu yerlerde inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıları düzenleyen imar çalışmalarının yapılması gerekir.

İmar plan çalışmaları yapıldıktan sonra son tahlilde 1/ ölçekli planlar askıya çıkarılır ve bölgenin  yapılaşma ana yasası sayılabilecek plan notları açıklanır. Bu süreçle beraber özellikle 2B arazisi olan ya da yoğun yapılaşmış fakat şehircilik alanında ihtiyaçları karşılamayan bölgelerde (özellikle İstanbul Beykoz İlçesi gibi Bölgeler) DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapılacaksa imar kanunun 16 &#; Maddelerine göre arazilerin dış çizgilerinden kesinti yapılmak ve fakat konumu değiştirilmemek üzere düzenleme yapılır.

Büyük ebatlı ve ciddi yoğunluğa sahip olmuş ya da olacak bölgelerde 16 – Maddelerin uygulanması problemler yaratabilir. Bu nedenle imar kanunun maddesine göre arazi bir hamur haline getirilip çeşitli kaydırmalar yapılarak bölümlere ayrılır. maddenin uygulanmasından sonra da minimum parsel büyüklükleri, minimum inşaat yapma alanları plan notlarıyla belirtilir.

tairh ve sayılı Kanunile sayılı İmar Kanunun Maddesince DOP, getirilen değişiklikler sonucu düzenlenen bölgelerdeki okul, yol, meydan, park, bahçe, otopark, yeşil alan gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet ve karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere düzenlenen kısımlar dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlenen bu arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40a kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde bu maliklerin icazeti ile tespit edilen karşılığı bedeldir.

İmar Kanunu madde uygulamalarıyla beraber yapılacak DOP kesintilerinde;

DOP düzenlemeye giren tüm parsellerden belediye, maliye hazinesi, özel ve tüzel kişi vb. eşit oranda alınmalıdır.

DOP oranı taşınmazın düzenlemeden önceki kısmına uygulanır.

DOP ile elde edilen alanlar umumi hizmetler dışında belediyelere parsel oluşturulması gibi maksatlarla kullanılamaz.

DOP ile karşılanacak alanlara tahsisli yerlerden DOP alınmaz.

Kamulaştırma yapılması halinde DOP, kamulaştırmadan sonra kalan kısıma uygulanır.

DOP bir kere alınır. Yeniden yapılan uygulamalarda, DOP oranının daha yüksek olması durumunda fark kadar DOP alınabilir.

Taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine ,mülga Sayılı İmar kanununun maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 40’ a tamamlayan fark kadar DOP alınabilir.

18 uygulamasıyla beraber arazilerde bazı kaydırmalar da haliyle yaşanacaktır. Ama bu kaydırmalar arazi sahibinin şerefiyesinin altında yerlere kaydırma yapılması şeklinde olamaz, burada kaydırmaların yapılma şekli kritik ve önem arzeden bir süreçtir.

18 uygulamaları sonrasında nihayet imarlı alanlarda yapılaşma yapılabilir , inşaat ruhsatı alınabilir duruma gelinecektir. Dolayısıyla yukarıda bahsettiğimiz süreçler kısa ve basit süreçler değildir. Bu süreç içerisinde, yapılaşmaya gidileceği beklentisiyle yapılan arazi alım satımlar, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; sözleşmelerin tüm taraflarını uzunca bir süre birlikte olacak bir hukuki sürecin içine sokmaktadır. Müteahhitlerin ve arazi sahiplerinin hukuki anlaşmalarını  bu uzunca zamana dayanıklı olarak tasarlamaları ve karşılıklı sabır, hoşgörü içinde yürütmeleri gerekmektedir.

Avukat Kadir Kurtuluş

Kaynak : monash.pw

Araziyle ilgili gerekli cins değişikliği işleminin yapılması halinde imar şartlarına uygun şekilde inşat yapılabilir hale gelmektedir. Tapuda bağ, bahçe olarak yer alan arazinin arsaya dönüşme işleminin yapılmasıyla birlikte arazi içine prefabrik ev yapımı başlanabilir.

Tapuda nitelik bağ ne demek?

Tarla, tarıma elverişli olan, sınırlı ve belirli toprak parçası olarak tanımlanıyor. Bağ ise, meycve bahçeleri olmaya elverişli olarak ifade ediliyor.

Imarlı arsaya bağ ev yapılır mı?

İmarı olmayan toprak parçası olarak adlandırabileceğimiz tarla arazisi bağ, bahçe ya da zeytinlik olabilir. Adından da anlaşılacağı üzere bağ, bahçe ve zeytinlik gibi imarı olmayan arsalara yani tarlaya ev yapılabilir.

Bağ evi için ruhsat gerekir mi?

Bahçe Evi İçin Ruhsat Gerekir mi? Peki, bahçe evi için ruhsat gerekir mi ? sayılı kanunda yer alan Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu'na göre tarım ve bahçe arazileri, amacı dışında kullanıma izin verilmeyen arazilerdir. Ancak bu alanda yapılacak bazı izinlerle imar durumu açık hale getirilebilmektedir.

Bağ evi yapmak yasak mı?

Resmi Gazete'de yayınlanan yönetmelikle tarımsal amaçlı yapıların kapsamına 'bağ evi' de dahil edildi. Böylelikle evler için ruhsat zorunluluğu kaldırıldı.

Imarda bağ ne demek?

imarda bağ ne demektir Haberi Bağ, genellikle asma yetiştirilen alanlar olarak karşımıza çıkıyor. Mevye bahçesi olarak da bilinen bu bağ alanlarında, bağ evi yapılabiliyor. Bağ evi yapılacak alanın, iskan dışı alanda yer alması halinde burada Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanıyor.

Bağ bahçeye kaç metrekare ev yapılır?

– İnşaat yapılacak alan arsanın yüzde 5'ini geçmeyecektir. – Yapılan ev yada inşaat alanı toplamda kesinlikle m2 yi geçmeyecektir. – Saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği () metreyi veya 2 katı aşmayacaktır.

Bağ arsasına ev yapılır mı?

Araziyle ilgili gerekli cins değişikliği işleminin yapılması halinde imar şartlarına uygun şekilde inşat yapılabilir hale gelmektedir. Tapuda bağ, bahçe olarak yer alan arazinin arsaya dönüşme işleminin yapılmasıyla birlikte arazi içine prefabrik ev yapımı başlanabilir.

Imarlı arsaya kaç metrekare ev yapılır?

Kaks (kat alanı kat sayısı), bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanı demektir. Örneğin: m2 bir arsanın imar durum belgesinde kaks gösteriliyorsa hesaplaması şöyle: m2 x = m2. Yani bu arsanın üzerine yapacağımız binanın toplam alanı m2 olacak demektir.

Kategoriler:Sonra

Tarla Bağ Bahçeye Konut Yapılma Şartları

Bir köye ev yapma koşulları arsanın “Köy Yerleşik Alanı” içerisinde

veya dışarısında olması ile farklılaşmaktadır. Her iki alanda da

sayılı İmar Yasası’na bağlı olarak çıkart

Köye Ev Yapılma Şartları Nelerdir

Tarla Bağ Bahçeye Konut Yapılma Şartları 

Bir köye ev yapma koşulları arsanın “Köy Yerleşik Alanı”

içerisinde veya dışarısında olması ile farklılaşmaktadır.

Her iki alanda da sayılı İmar Yasası’na bağlı olarak çıkartılan

“Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı

Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği” hükümleri geçerlidir.

Söz konusu yönetmeliğe göre;

Eğer arsa, “Köy Yerleşik Alanı” içerisindeyse;

Köy yerleşik alanlarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve

köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık

amaçlı yapılar ile köy odası, köy camii ve benzeri köy ortak yapıları

inşaat ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Ancak, yapının fen ve

sağlık kurallarına uygun olması ve Köy ihtiyar heyetinden izin alınması şarttır.

Yukarıdaki sayılan yapılar dışındaki ruhsata tabi

yapılara inşaat ve yapı kullanma izni, Valiliklerce verilir.

Köy ve mezarlıkların yerleşik alanları içinde yapılacak ifraz işlemlerinde,

parsel genişlikleri ()m ‘den parsel derinlikleri de ()m. den az olamaz.

İfraz suretiyle meydana gelecek yol, otopark, yeşil alan

gibi yerle düzenleme ortaklık payı köy tüzel kişiliği adına bedelsiz terkedilir.

Bu oran parselin %35 inden fazla olamaz.

Bina cephe ve istikametlerinin, köy mevcut teşekkülü esas

alınarak tayin ve tesbitine Köy İhtiyar Heyeti yetkilidir.

İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine lüzumlu müştemilat

binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz.

Köy ve mezarların yerleşik alanlarında taban alanı kat

sayısı (müştemilat da dahil) % 50’yi geçemez.

Eğer arsa Köy yerleşim alanı içerisinde değilse;

· TAKS: %5 (Taban Alanı Katsayısı-Bir yapının parsel

tabanında kapsadığı inşaat alanın parsel alanına oranı.)

· Maksimum inşaat alanı m2.

· H: m. (Yükseklik)

· Parselin Kadastral yola cephesi olması gerekir.

· Eğer parsel çok büyük olduğunda çeşitli nedenlerden dolayı ifraz söz

konusu ise, ifrazlardan (bölünme) sonra elde edilecek her parsel m2’den

küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya

tapulama haritasında bulunan veya var olan bir yola, yapılan

ifrazdan sonra en az 25 m. cephesi bulunması zorunludur.

· İmar durumu almak için, Tapu veya tapu yerine geçecek belge ve

Röperli kroki ile Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü’ne başvurmak gerekmektedir. Alınacak imar durumu doğrultusunda hazırlanacak

proje ile yine Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü’ne başvurularak

ruhsat almak mümkündür. Arsa, köy yerleşik alanı dışında

olduğunda muhtardan izin almak söz konusu değildir.

Her Tarla Yapılaşmada Aynı Şartları Taşımayabilir

Tarlalar planlamalarda vasıflara ayrılarak, diğer tarım arazisi,

örtülü tarım arazisi mutlak tarım arazisi,dikili tarım arazisi gibi vasıflara ayrılır.

Toprak koruma kanununda belirtilen bölünme

şartları aynı zamanda yapı yapılabilirlik

şartlarını da taşımaktadır. Tarla vasfının özelliğine göre 3 dönüm 5 dönüm

ve 20 dönüm olmak üzere bölme şartları yer almaktadır.

Aynı zamanda bu bölünme şartları yapı yapılma metrekarelerini de belirtmektedir.

Bununla birlikte unutulmaması gereken durum

bu gibi arazilerin bölgesel yönetimde belirlenen planlarda

yapılaşmaya müsait olmayabilir. Belediyeler ve ilgili kurumlar

tarafından bölgesel koruma altına alınmış olabilir. 

Arazinizin vasfını öğrenmek ve bununla birlikte yapılaşma şartları

hakkında bilgi sahibi olmak için bağlı bulunduğu Tarım ilçe müdürlüklerine

veya Belediyelere giderek gerekli bilgiye ulaşabilirsiniz.

Kaynak:monash.pw

Temmuz 19, Halit Tuncay ALPAY 37yorumlar

Resmi Gazete&#;de yayınlanan yönetmelikle tarımsal amaçlı yapıların kapsamına ‘bağ evi&#; de dahil edildi. Böylelikle evler için ruhsat zorunluluğu kaldırıldı. 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, &#;Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği&#;nde yeni bir düzenlemeye gitti. Akşam&#;da yer alan habere göre; Resmi Gazete&#;de yayımlanan yönetmelik ile köyüne ve tarlasına dönen vatandaşlar için bir takım kolaylıklar getirildi Yönetmelikle Büyükşehir Belediyeleri tarafından &#;kırsal yerleşik alan&#; tespiti yapılan mahallelerin, belirlenen kolaylar kapsamında köy yerleşik alanı koşullarına tabi olması sağlandı. Yönetmelikle tarımsal amaçlı yapıların tanımı büyütülerek tanıma &#;bağ evleri&#; de eklendi.

Mesafe azaltıldı

&#;Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği&#;ne göre birden çok bina inşa edilen  parsellerde, binalar arası asgari mesafe sınırı bitişik yapılar hariç 10 metreden 6 metreye düşürülmesine karar verildi. Bina azami yükseklikleri 6,50 metreden 7,50 metreye yükseltildi. İskan içerisinde olmayan bölgelerde metrekareden çok hisseli parsellerde Tarım ve Orman Bakanlığı&#;nın onayı alınarak en çok 1 konut amaçlı yapı inşa etme olanağı 3&#;e yükseltildi. Yapıların komşu parsel sınırına 5 metre mesafe bırakma zorunluluğu 3 metre olarak belirlendi. 

Emsal sınırı bulunmayacak 

Yönetmeliğe göre köy yerleşik alanı çevresinde belirlenecek azami mesafe metreden metreye yükseltildi. Çevre Düzeni Planları&#;nda bulunan ve kırsal yerleşim alanları için emsali 0,50 ile sınırlandıran maddenin kaldırılmasına karar verildi.

İkametgah sorulmayacak

Karadeniz gibi dağınık yerleşim bölgelerin olduğu bölümlerde arası en çok metre olan 2 ve daha fazla binayı dahil edecek biçimde &#;Dağınık Yerleşik Alan&#; belirlenme olanağı tanındı. Böylelikle bu alanlarda da köy yerleşik alanı kuralları geçerli olacak. Yapı inşa edilmesi için köy nüfusuna kayıtlı olmak ve köyde sürekli yaşamak da istenmeyecek. 

Ruhsat zorunluluğu olmayacak 

Tarımsal içim yapıların tanım kapsamı genişleterek bu tanıma &#;bağ evleri&#; ve Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından bu kapsamda olduğu saptanan diğer yapılar da eklendi. İskan dışı alanlarda taban alanı 75 metrekareyi ve 2 katı geçmemek şartıyla yapılacak 1 bağ evi için bakanlığın onayı alınmak koşuluyla köy içi yapılara benzer şekilde ruhsat zorunluluğu da olmayacak. Köylerde bina çatılarında inşa edilen güneş enerji sistemleri yapı ruhsatından muaf olacak.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik Sayılı Resmi Gazete&#;de yayımlandı.