Kat Irtifakı Tapusu Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir

Ev sahibi olmak herkesin hayalini kurduğu önemli bir adımdır. İnsanlar yaşamak veya yatırım aracı olarak değerlendirmek üzere ev sahibi olmayı tercih edebilir. Son derece büyük bir yatırım olması nedeniyle ev satın almanın bazı prosedürleri vardır. İleride herhangi bir mağduriyet yaşamamak adına sürecin tüm detaylarını iyi bilmek önemlidir. Kat irtifakı da bu süreçte karşınıza çıkabilecek önemli detaylardan biridir. Genellikle kat mülkiyeti kavramı ile karıştırılan “Kat irtifakı nedir?”, “Kat irtifakı nasıl kurulur?” konularındaki detaylı bilgi için yazımızı okumaya devam edebilirsiniz.

Kat İrtifakı Nedir?

Ev satın almayı düşünen kişilerin “Kat irtifakı ne demek?” sorusunun cevabını bilmeleri gerekir. Kat irtifakı tapu çeşitlerinden bir tanesidir. Henüz yapımı tamamlanmamış ve inşaat halinde olan yapılara kat irtifakı tapusu verilir. Kat irtifakı üzerinde bir yapının inşası devam eden arsalarda hak sahiplerinin paylarını göstermek amacıyla kurulur. Paylı mülkiyete konu olan arsa üzerindeki kat irtifakı tapusu paydaşlara arsa üzerinde inşaat yapma ve tamamlandıktan sonra yapı üzerinde kat mülkiyeti kurma borcu yükler.

Kat irtifakı tapusu inşaat halindeki yapılar üzerindeki hak sahipliği durumunu belgeleyen resmi ve hukuki bir belgedir. Proje halindeki yapı üzerinde hak iddia edebilmek için kat irtifakı tapusu sahibi olmak gerekir. Uygulamada bu konunun en sık karşınıza çıkabileceği nokta banka konut kredisi başvurularıdır. Bankalar konut kredisi vermek için ilgili yapı üzerinde kat irtifakı kurulmuş olması şartını arar. Eksperler tarafından yapılan tapu incelemelerinde başvuruya konu yapı üzerinde kat irtifakı kurulmadığı tespit edilirse bankalar konut kredisi başvurularını reddeder.

Kat irtifakı tapusu sahibi olunan yapı tamamlandığı zaman Konut Sigortası yaptırarak evinizi güvence altına alabilirsiniz.

Kat İrtifakı Nasıl Alınır?

Kat irtifakı alabilmek için yapının bağlı olduğu tapu ve kadastro müdürlüğüne gerekli evraklarla birlikte başvuru yapılması gerekir. Bir yapı üzerinde kat irtifakı tesis edilebilmesi için aşağıdaki şartlar aranır:

●Yapının inşası henüz başlamamış veya başladıysa da tamamlanmamış olmalıdır. Tamamlanmış bir yapı için kat irtifakı verilmesi mümkün değildir.
●Kat irtifakı ileride kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler adına kurulabilir. Şöyle ki, yapı tamamlandığında ortaya çıkacak olan bağımsız bölümler adına arsa üzerinde paylar ayrılır. Kat irtifakı bu arsa payları üzerinde kurulur.
●Kat irtifakı paya dayalı şekilde kurulabilir. Kat irtifakına bağlı olarak ortaya çıkan inşaat yapma borcu payların her biri için geçerli olmalıdır.

Ortak bir arsa üzerinde bina inşa etmeye karar veren paydaşların kat irtifakı başvurusunda bulunurken öncelikle ileride yapı tamamlandığı zaman hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı konusunda kendi aralarında anlaşmaya varmaları gerekir. Bu konuda uzlaşmaya varılamaması halinde mahkemeye başvurulabilir. Uzlaşma sağlanması halinde ise hissedarlar kat irtifakı başvurusunda bulunabilir. Eklemek gerekir ki kat irtifakı başvurusu için tüm paydaşların birlikte tapuya gitmeleri gerekir. Öte yandan paydaşlar bu konuda vekaletname ile birini de yetkilendirebilirler.

Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler

Kat irtifakı için başvuru yaparken gerekli evraklar şu şekilde sıralanabilir:

●Başvuru dilekçesi (T.C. kimlik numarası, telefon, adres, e-posta adresi bilgileri dilekçede yer almalıdır.
●Vergi numarası
●Yapının belediye tarafından onaylanmış mimari projesi
●Yapı kullanma ruhsatı (İskân belgesi olarak da adlandırılır.)
●Yönetim planı
●Vaziyet planı (Toplu yapılar için aranan bir belgedir.)
●Başvuru işlemi temsilci aracılığıyla yapılıyorsa vekaletname

Yukarıda sayılan evrakların tamamı yapının bağlı bulunduğu tapu ve kadastro müdürlüğüne sunularak kat irtifakı başvurusu yapılabilir. Evraklarda herhangi bir eksiklik olmaması başvurunun doğru şekilde incelenebilmesi açısından önemlidir.

“Kat irtifakı kaç günde çıkar?” sorusu da sıklıkla merak edilir. Kat irtifakı başvuruları kısa süre içinde sonuçlandırılır. Başvuruda istenen evraklar üzerinde incelemeler yapılır ve birkaç gün içerisinde kat irtifakı tapusu çıkar.

Kat İrtifakı Nasıl ve Ne Zaman Kurulur?

Kat irtifakı yukarıda da değindiğimiz üzere inşası başlamamış veya başlamış olsa dahi henüz tamamlanmamış olan yapılar için söz konusudur. Bu tanıma göre kat irtifakı yapının inşası tamamlanmadan önce kurulabilir. Kat irtifakı kurulması için gerekli evraklarla birlikte ilgili tapu ve kadastro müdürlüğüne başvuru yapılması gerekir. Kat irtifakı yapı tamamlanana kadar arsa payı üzerindeki hak sahipliğini kanıtlayıcı işlev görür. Kat irtifakı tapusu üzerinde hakkın bağlı olduğu pay ve payın bağlı olduğu bağımsız bölüm açıkça belirtilmelidir.

Eklemek gerekir ki kat irtifakı arsanın tamamı için kurulabilir. Arsa paylarının bir kısmı için kat irtifakı kurulması söz konusu değildir. Kat irtifakı sorgulama işlemi ise e-Devlet sistemi üzerinden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internet sayfası üzerinden yapılabilir.

Kat İrtifakı Nasıl Hesaplanır?

Kat irtifakı kurulmuş olan yapılarda arsa üzerinde her bağımsız bölüme kat mülkiyeti açısından ait olan paya arsa payı denilir. Kat irtifakı tesis edilirken arsa payı hesaplanmalı ve kat irtifakı tapusu üzerinde açıkça belirtilmelidir.

Hak sahiplerine arsadan düşen pay hesaplanırken arsanın metrekaresi dikkate alınacaktır. Arsanın toplam yüz ölçümü belirlendikten sonra bağımsız bölümlerin metrekaresi oranında paylara bölünerek arsa payları belirlenir. Kat irtifakı hakkı da bu hesaplama sonucu elde edilen arsa paylarına göre kurulur.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı her ikisi de tapu cinsi olmakla birlikte temsil ettikleri haklar farklıdır. Kat irtifakı tapu cinsi “arsa” olup belirtilen hak arsa üzerinde kuruludur. Arsa üzerindeki belirli bir alan hak sahibine pay olarak verilir. Kat mülkiyetinde ise tapu cinsi “bina” olarak değiştirilir ve tapuda belirtilen hak yapıdaki bağımsız bölümlere ilişkindir.
Kat irtifakı yapıya ait projenin onaylanmış olmasını ifade eder. Fakat proje henüz tamamlanmış değildir. Kat mülkiyeti ise yapının projeye uygun olacak şekilde inşa edilip tamamlandığını gösterir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark bazen konut kredisi başvurularında da karşınıza çıkabilir. Bazı bankalar konut kredisi vermek için kat irtifakının tesis edilmiş olmasını yeterli bulurken bazı bankalar kat mülkiyeti olmaksızın kredi vermez.

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli olması fark etmeksizin tüm konutlar için DASK teklifi alınmalı ve zorunlu deprem sigortası yaptırılmalıdır.

Kat İrtifakı Mülkiyete Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilebilmesi için öncelikle yapıya ilişkin iskan belgesi alınmalıdır. İskan belgesi yapının projeye ve mevzuata uygun şekilde tesis edildiğini belgeler. Yapının tamamı için kat mülkiyeti başvurusu yapılmalıdır. Başvuru öncesinde bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak alanlar belirlenmiş olmalı, ayrıca hangi bağımsız bölümün hangi oranda arsa payına sahip olduğu da netleştirilmelidir. Bu noktalar belirlendikten sonra binanın bağlı bulunduğu tapu ve kadastro müdürlüğüne kat mülkiyeti başvurusu yapılabilir.

AXA Sigorta olarak hayalinizdeki evde güvenle yaşamanız için Evim ve Lüks Evim Sigortası gibi çeşitli sigorta paketleriyle her zaman yanınızdayız!

Daha önce seafoodplus.info’da “Geçmişten Günümüze Mülkiyet” başlığı altında kaleme aldığım yazı dizisinin ardından, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarına değinmek yerinde olacak. Zira gelişmekte olan dünyanın en önemli enstrümanı hâline gelen gayrimenkulün hukuksal anlamdaki ihtiyaçları her geçen gün hızla değişmekte ve gelişmektedir. Bu sebeple hayatımızın geçtiği, barındığımız, çalıştığımız, eğlendiğimiz ve ürettiğimiz yapıların tamamının hukuksal altyapısını da algılamamız giderek önem kazanmaktadır.

Özellikle ’li yıllardan sonra nüfusun hızlı artışı, kente olan göçün hızlanması, teknoloji ve en önemlisi arsaların giderek artan değerleri; şehirlerin nüfusunun ve strüktürünün değişmesine sebebiyet vermiştir. Öyle ki artık şehirlerde, müstakil 1 ya da 2 katlı bahçeli evlerin yerini çok daha yüksek katlı apartmanlar almaya başlamıştır. Bugün gelinen noktada ise şehirlerimiz; plazalar, rezidanslar, alışveriş merkezleri (AVM) gibi karma ve büyük yapılardan oluşmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir, Neleri Kapsar?

İnsan hayatının değişimine ayak uyduran yeni planlama ve yapılaşma ihtiyaçları; mülkiyet kavramını da etkilemiştir. Bu doğrultuda sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 23/06/ tarihinde kabul edilerek yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kanunda ilk olarak kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarına yer verilmiş olmasına rağmen yılında 8. bölüm ile devre mülk hakkı, yılında ise maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı 9. bölüm maddeleri düzenlenmiştir.

Eşya Hukuku adlı kitapta Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman, Kat Mülkiyeti Kanunu’nu şu ifadelerle açıklamaktadır:

Kanun, kat mülkiyeti açısından kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat malikleri arasındaki ilişkileri ve özellikle paylı mülkiyet ilişkisini, kat maliklerinin haklarını ve borçlarını ve paylı taşınmazın yönetimini düzenlemektedir. Diğer bir taraftan kat mülkiyetinin tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini öngören kanun, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir veya birden çok binanın inşası borcunu ve bina inşa edilince de kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü yükleme imkânını ‘kat irtifakı’ adı altında düzenlemektedir.

Temel maddeleri irdelendiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu, yürürlüğe girdiği dönemin şartlarına cevap verebilecek nitelikte maddelere haizdir. Elbette zaman içerisinde ortaya çıkan ihtiyaçlara da ek maddeler ve düzenlemeler ile müdahale edilmeye çalışılmıştır. Ancak genel çatısı itibarıyla söz konusu Kanun, bugün bir revizyona ihtiyaç duymaktadır.

Kat İrtifakı Ne Demek?

Kat irtifakı, henüz inşa edilmekte veya ileride edilecek olan kâgir, betonarme ya da çelik konstrüksiyon nitelikteki bir yapının; ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra tesis edilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya ortak malikler tarafından sahip olunan paya bağlı şekilde kurulan irtifaktır.

Kat irtifakı; yapının inşasının tamamlanmasına kadar geçen sürede, maliklerin hem birbirlerine hem de müteahhide karşı sorumluluklarını ve borçlarını düzenlemesi açısından çok önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi ise kat mülkiyeti ile kat irtifakını şu ifadelerle tanımlamıştır:

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

Prof. Dr. Şebnem Akipek Öcal da kat mülkiyetinin en önemli özelliğini şöyle paylaşmaktadır:

Kat mülkiyetinin en önemli özelliği eşya hukukunun temel ilkelerinden olan ‘üst arza tabidir’ ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi, diğer bir ifadeyle kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Yazımızın bu noktasında sıklıkla sorulan kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir? sorusuna da özet bir cevap verelim.

Kat irtifakı sadece ilgili projenin onaylandığını belirtirken kat mülkiyeti, bağımsız bölümün şartlara uygun şekilde inşa edildiğini ifade eder. Kat irtifaklı bir tapuda anagayrimenkulün niteliği arsadır. Kat mülkiyetine geçildiği zaman ise anagayrimenkulün niteliğinde cins değişikliği işlemi yapılır.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakı sahipleri, kat mülkiyetine geçişi talep edebilmektedirler. Esasında kat irtifakı tesisi, yapının inşası sırasında atılması zorunlu bir adım değildir. Ancak yapının inşa edilme fikrinin oluşmasından ve/veya inşasına başlanmasından sonra kat irtifakı tesis edilmiş ise bu hakka sahip olan her paydaşın; kat mülkiyetine geçişi isteme hakkı bulunmaktadır. Tabii ki bunun öncesinde yapı, tam ve eksiksiz olarak tamamlanmalıdır.

Yani kısaca kat irtifakı, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetinin kurulması esasını paydaşlara önceden sağlayan bir mekanizmadır.

Günümüz koşullarında bir arsanın ortak malikleri için bina yapımına başlamadan önce veya inşaat esnasında anagayrimenkulün kat mülkiyetine tahsisini sağlayacak etkili bir bağlılığın bulunmasına ihtiyaç duyulabilir. Örneğin yaşadığınız apartmanınız 50 yıllık ve bu yapının kentsel dönüşüme girmesine ihtiyaç duyuyorsunuz. Müteahhit ile maliklerin 2/3 çoğunluğunun onayı ile anlaşma sağlandı ve tüm yasal gereklilikler gerçekleştirildi. Yapınızın da 10 bağımsız bölümden oluştuğunu düşünelim. Yapınız yıkıldı ve eski yapı üzerinde kurulu olan kat irtifakı terkin edildi. Yani artık eski kat maliklerinin sıfatı, arsa üzerindeki paylı mülkiyet sahipliğine dönüştü. Yapı yıkılmadan ve kat irtifakı terkin edilmeden önce 10 adet bağımsız bölüme arsa payları oranında sahip olan kat malikleri, artık yeni kat irtifakı tesis edilene kadar yapının inşa edildiği arsada paylı mülkiyet sahibine dönüşürler. Yeni kurulacak olan kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilecek olan süreçte kat maliklerinin haklarını korumak adına kullanılan bir yasal irtifak çeşididir.

Kat İrtifaklı Tapu Krediye Uygun mu?

Kat irtifaklı yapılar, krediye uygun olarak değerlendirilmektedir. Ancak yapılan incelemelerde yapının projesine aykırı olup olmaması ve aykırılığın boyutu, kredibilite durumunu etkilemektedir.

Kat İrtifakı Tapusu

Kat irtifakı bulunan bir yapının tapusu, aşağıdaki görselde göründüğü gibidir:

Daha net ortaya koymak gerekirse tapunun üzerinde bulunan; “kat mülkiyeti”, “kat irtifakı” ve “devre mülk” seçeneklerinden hangisi işaretliyse yapının mülkiyet durumu o şekildedir.

Kat İrtifakı Olmadan Satış Yapılır mı?

Günümüz şartlarında yaşadığımız ekonomik süreçler de dikkate alındığında, kat irtifakı kurulmamış ancak inşası devam eden ya da hiç başlamamış bir yapıda, ticari olarak kaynak yaratabilmek adına satış gerçekleştirilmek istendiğinde yapılabilecek tek şey pay devretmektir. Bu durumda satışta yapılan sözleşmelere rağmen kat irtifakına geçişte size istediğiniz bağımsız bölüm veya arsa payı tahsis edilmeyebilir.

Benzer bir olayla karşılaşmanız durumunda pay devri sırasında yaptığınız sözleşme ile dava yoluna başvurabilirsiniz. Lakin söz konusu sürecin ne kadar süreceği belirsizdir. Dolayısıyla böyle bir satış risklidir ve zaten bu gibi bir pay da kolaylıkla alıcı bulamayacaktır.

Kat İrtifakının Hukuki Niteliği

Hukuki açıdan kat irtifakı kavramının niteliğine baktığımızda, doktrinde bazı hukukçuların kat irtifakınıTürk Medeni Kanunu’nda tanımlanmış irtifak hakları içerisinde değerlendirdiğini, bazı hukukçuların ise yine Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmış sınırlı ayni haklar içerisinde tanımlamaya çalıştığını görmekteyiz.

Tüm görüş ayrılıklarına rağmen Kat Mülkiyeti Kanunu “kat irtifakını” tanımlamış ve hukuken uygulanabilirlik yapısını oluşturmuştur. Bu bağlamda halk arasındaki tabiri ile “kat irtifaklı tapu” da resmî bir senettir ve kanunlarımıza göre mülkiyet hakkını tanımlamaktadır. Ancak Kanunun kat irtifakını, bina inşa edilmeden veya edilmekteyken kullanılacak bir araç ve kat mülkiyetine bir dayanak olarak öngörmesine rağmen uygulamada durum biraz farklıdır. Zira inşası tamamlanan çoğu yapının kat mülkiyetine geçmediğini, ülkemizde yer alan yapı stokunun çok büyük bir kısmının kat irtifaklı yapılardan oluştuğunu söyleyebiliriz. Bunun sebebi yüksek ihtimalle kat mülkiyetine geçişin zorunlu tutulmamasıdır.

Kat İrtifakının Kuruluşu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve maddeleri, kat irtifakının nasıl kurulacağına dair hükümleri içermektedir. İlgili Kanunun maddesinde, kat irtifakının kurulabilmesi için resmî senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi gerekliliğinden bahsedilmektedir.

Kat irtifakı, henüz başlanmamış ya da inşasına devam edilen bir ya da birden çok yapı için kurulabilir. İnşası tamamlanmış bir yapıda kat irtifakı kurulamaz, çünkü bu durumda inşa etme borcu ortadan kalkmış durumdadır. Bahse konu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 14’ün ilk fıkrasında da karşımıza çıkmaktadır.

İlgili maddede kat irtifakının kurulması, aşağıdaki gibi düzenlenmiştir:

D) Kat irtifakının kurulması:

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12’nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Bu ifadelerden de anlaşılacağı üzere kat irtifakı kurulabilmesi için malik ya da paylı mülkiyet sahiplerinin tamamının oy birliği ile başvuru yapması gerekmektedir. Yine başvuru sırasında onaylı mimari proje ve yönetim planlarının ayrıca tapu idaresine verilmesi elzemdir. Eğer irtifaka konu anagayrimenkul, birden çok yapıdan oluşan bir toplu yapı ise gerekli belgelerin arasına vaziyet planı da girmektedir. Onaylı mimari projenin ihtiva etmesi gereken bilgiler ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12’de düzenlenmiştir. Yine bu maddeden anlaşılacağı üzere kat irtifakı, yapının tamamında yer alan tüm bağımsız bölümler için kurulmak zorundadır.

yılından sonra kentsel dönüşümün hareketlenmesi ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a 4. bir ek fıkra getirilmiştir. İlgili ek fıkra, aşağıdaki gibidir:

Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Bu madde ile kat irtifakının kurulmasına, kentsel dönüşüme girmek isteyen yapıların önlerinde oluşabilecek hukuki engelleri kaldırmak adına bir esneklik getirilmiştir.

Tüm bu durumlar sonrasında kat irtifakı sözleşme ve tescil ile kurulmuş olur. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 13’te sözleşme tescil işleminin nasıl gerçekleştirileceği de açıklanmıştır.

Kat Mülkiyeti Hangi Hâllerde Sona Erer?

Kat irtifakının sona ermesi ile ilgili hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da bulunmaktadır. Her ne kadar ilgili maddede belirtilmemiş olsa da aslında kat irtifakı, yapının tamamlanması ve mülkiyetin, kat mülkiyetine çevrilmesi ile de sona ermektedir. Kanunen kat irtifakının normal şekilde sona ermesi olan bu durumun gerçekleştiği hâllerde tapu memuru, kat irtifakı kaydını resen terkin eder ya da kat irtifakı maliklerinden her biri kat irtifakının terkin edilmesine yönelik talepte bulunur.

Bu durum 19/06/ tarih ve sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a eklenen ek fıkra ile açıklığa kavuşmuştur. Bahsi geçen ek fıkra aşağıdaki gibidir:

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12’nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Bunun dışındaki sona erme hâlleri ise Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da açıklanmıştır.

Kat İrtifaklı Ev Alınır mı? Kat İrtifaklı Tapu Riski

Kat irtifaklı tapuya sahip olan mülk, kanunen yasal mülkiyet hakkına sahip bir taşınmazdır. Buna karşılık Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince irtifaka konu bağımsız bölümlerin inşa edilip edilmediği ve projesine uygunluğu, kat maliklerinin sorumlulukları arasındadır. Bahse konu Kanunun ilgili maddelerinde ise kat malikinin mülkiyet haklarını korumak adına atılabilecek adımlar bulunmaktadır. Yine de kat irtifaklı yapıdaki bağımsız bölümü almak isteyen bir kişi aşağıdaki noktaları irdelemelidir:

• Kendisine iletilen tapunun, sahada almak istediği yapıya ait olup olmadığı,
• Kat irtifakının kurulması için gerekli belgelerden biri olan mimari projeye, yapının uygunluk durumu.

Tüm bunlara ilaveten ne yazık ki ülkemizde kat mülkiyetli bir yapıda da projesine aykırı imalatlara rastlamak olasıdır. Bu sebeple kat mülkiyetli de kat irtifaklı da olsa bir taşınmaz alınmak isteniyorsa söz konusu yapının irdelenmesi, konunun profesyonellerinden destek alınması önemlidir.

Kat İrtifakı Olan Binanın İskânı Var mıdır?

Öte yandan vatandaşlar, “tapuda kat irtifakı yazıyor ama iskân var” şeklindeki ifadelerle söz konusu durumun sebeplerini araştırmaktadır.

Öncelikle kat irtifakından kat mülkiyetine geçebilmek adına iskân belgesinin tapuya ibraz edilmesi gerekmektedir. Bu işlem kat maliklerinin biri veya birkaçı tarafından gerçekleştirilmediği için karşımıza, kat irtifaklı ancak iskânlı yapılar çıkabilmektedir. Söz konusu durumda kat maliklerinin 19/06/ tarih ve sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a eklenen ek fıkra gereğince ilgili belediyelerden görüş almaları önerilebilir.